在新增供应增加、租赁需求减缓等多重因素影响下，上海商业地产市场今年第一季度表现如何受到外界关注。
　　《中国经营报》记者从仲量联行方面获悉，2024年第一季度，由于新增甲级写字楼交付，上海中央商务区空置率环比上升至15.3%，而非中央商务区空置率则环比下降至29.6%。
　　办公楼市场之外，2024年第一季度，上海产业园区整体空置率提升至19.8%，而受到持续大量新增供应入市的影响，上海物流地产空置率也进一步上升，而在投资市场，上海大宗市场成交额超168亿元，外资机构投资者重新显现出积极入市迹象。
　　“一季度，办公楼市场仍利好租户方，租金的持续下行驱动部分租户调整策略，寻求升级办公空间的机会。”仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示，尽管目前很多业主及租户对上海商业地产市场仍持谨慎态度，但在各类支持性政策助力下，上海商业活动及市场情绪有望在年内得以改善。
　　市场需求仍以成本导向型为主
　　“近期，甲级办公楼内需求大多以价格驱动，租户利用租金下行的窗口期寻求升级至周边甲级办公楼的机会。”仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示。
　　仲量联行数据显示，2024年第一季度，上海办公楼净吸纳量录得58500平方米，仲量联行方面对此解读：“春节假期过后，市场活跃度稳步复苏，问询量及带看量均有所上升。整体市场内，需求仍以成本导向型为主。”
　　王岳同时认为：“部分乙级办公楼内租约即将到期的租户以及灵活办公空间内的租户，其升级办公环境的需求较为突显。”而金融服务业、专业服务业及科技互联网等行业需求仍保持韧性。非中央商务区内，新能源汽车相关行业以及其他能源领域企业展现出相对活跃的租赁需求。
　　在甲级写字楼新增供应方面，仲量联行提供的数据显示，2024年第一季度，上海共两个项目竣工，总建筑面积共计97800平方米，其中一个项目位于中央商务区内的虹桥板块，建筑面积为39100平方米。
　　“新增供应的交付，使得中央商务区空置率环比上升0.4个百分点至15.3%。非中央商务区也迎来一个项目竣工入市，建筑面积录得58700平方米。该项目位于徐汇非中央商务区，吸引了周边区域较大面积租户的升级和搬迁需求。非中央商务区的空置率环比下降了0.2个百分点至29.6%。”仲量联行方面表示。
　　在新增供应增加、租户延续成本导向的大背景下，上海办公楼市场租金延续整体下行趋势。
　　“中央商务区内，业主愿意提供更多的激励政策以保留租户，租金环比下降2.4%。非中央商务区部分项目仍面临较高的空置率，租金环比下降2.2%。业主积极调整租赁策略以提升其竞争力，吸引周边老旧项目中改善型租户的搬迁需求。”仲量联行方面表示。
　　“对于中国企业来说，打造灵活且多元化的办公空间，仍是企业优化空间高效性、充分释放员工生产力的有效措施。我们认为，对于企业来说，获得最大投资回报的关键，在于企业能否在一系列支持人才和业务发展的战略性支出中做到精准地权衡，以提高其运营能力实现最佳目标。”仲量联行中国区智动办公业务开发总监尹松娇认为。
　　办公类物业最受投资者青睐
　　办公楼市场之外，此前迎来复苏强劲的上海零售物业市场，其今年第一季度表现如何呢？
　　仲量联行信息显示，2024年第一季度上海整体零售租赁势头有所放缓，仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示：“随着理性消费逐渐成为主导，人们更加注重产品和服务的性价比。在此背景下，平价餐厅、杂货玩具以及本土快时尚品牌在一季度仍保持相对积极的扩张态势。”
　　在零售物业新增供应方面，仲量联行数据显示，2024年第一季度，上海市区内没有新增供应入市，其中，在核心商圈，随着部分项目进入翻新改造阶段，整体空置率从11.4%下降至10.3%。
　　仲量联行方面同时表示：“由于新增租赁需求放缓，零售租金整体仍处于下行通道。一季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至46.2元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至16.6元每平方米每天。”
　　而在物流市场方面，仲量联行数据显示，2024年第一季度共有两个新项目竣工入市，总建筑面积近29万平方米，这也是连续第三个季度新增供应超过20万平方米，在新增供应大背景下，上海物流市场整体空置率环比上升1.6%至16.6%。
　　此外，在颇受市场关注的投资市场，仲量联行数据显示，2024年第一季度，上海大宗市场统计成交总额为168.3亿元。仲量联行方面表示，对比以往，今年第一季度因缺少机构投资者引领的大型标志性项目，致使总体交易量对比去年同期出现回调。
　　而在各类资产成交金额占比日趋均衡的情形下，上海投资市场呈现出投资领域多元化分布趋势。仲量联行方面表示，在第一季度的资产成交中，办公成交金额仍居首位（34%），其次为综合体（20%）和公寓（16%）。
　　“一季度外资机构投资者重新显现出积极入市的迹象，其参与度从低点回升至19%，投资类型包含公寓、商业等，为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。”仲量联行方面认为。
　　“尽管面临短期调整，本季度上海大宗市场的交易宗数揭示了投资者对市场的坚定信心，我们预计2024年二季度开始，一个由内资主导、外资回流、聚焦多元化资产类别的投资格局将推动市场迈向新的发展阶段。”仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎表示。
（文章来源：中国经营网）